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Loi fédérale sur les résidences secondaires

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Prise de position

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Notre association a mené activement campagne contre l’initiative sur les résidences secondaires. A ce titre, nous regrettons de ne pas avoir été invités dans les groupes de travail chargés de la rédaction de ce projet de loi. De manière générale, nous déplorons que seuls les secteurs publics des régions alpines aient été invités et non les représentants privés des économies directement touchées.

Depuis l’acceptation de l’initiative, la situation économique des cantons alpins est dominée par l’incertitude. Nous espérons – et nous nous engagerons dans un esprit constructif – que le processus législatif arrive rapidement à terme.

Résumé

La CVCI se réjouit du contenu de la Loi fédérale sur les résidences secondaires. Elle reprend l’essentiel des revendications de l’économie valaisanne. Par l’introduction d’exceptions pragmatiques, elle réconcilie les exigences des initiants avec les réalités du terrain des régions de montagne, tout en respectant la volonté du souverain de combattre la prolifération des volets clos.

De notre point de vue toutefois, quelques points clés doivent encore être complétés ou corrigés.

Fondamentaux

La décision populaire du 11 mars 2012 a pour conséquence une mutation structurelle profonde de l’économie valaisanne et des régions alpines. Plus les changements sont brusques, plus élevés sont les coûts économiques et sociaux. Une interdiction rapide, soudaine et confuse empêche les agents (entreprises, propriétaires et investisseurs, collectivités publiques) d’anticiper et de rechercher des alternatives. Les études mandatées par la Confédération, notamment celle du BAKBASEL en 2013, concluent qu’une interprétation stricte et immédiate de l’initiative sur les résidences secondaires conduirait à la destruction de 13’000 places de travail.

Notre association s’est engagée pour une application pragmatique de la volonté du souverain dans le respect économique, politique et constitutionnel des minorités. Afin d’atténuer l’impact de l’initiative Weber sur la société valaisanne et son économie, nous insistons sur la nécessité de

  • Rétablir rapidement la sécurité et la prévisibilité juridique ;
  • Garantir les droits acquis ;
  • Favoriser la restructuration de l’économie touristique ;
  • Préserver le patrimoine privé et public ;
  • Minimiser l’intrusion dans la sphère privée ;
  • Simplifier l’administration nécessaire à la mise en œuvre de la loi, dans le respect des prérogatives cantonales et communales.

La sécurité juridique a été une source de prospérité constante pour la Suisse. Son érosion porte irrémédiablement atteinte à l’image et à l’attrait helvétique sur la scène internationale. Dans les régions de montagne, l’incertitude actuelle dissuade les investisseurs potentiels non seulement dans l’immobilier et la construction mais aussi dans toutes les activités annexes commerciales, touristiques et de services. La conséquence du flou juridique est doublement négative : d’abord en ralentissant l’activité dans le présent, ensuite en réduisant le potentiel de croissance à l’avenir.

La garantie des droits acquis est un élément essentiel de la loi. D’une part, elle doit s’appliquer à toutes les constructions autorisées sous l’ancien droit. En d’autres termes, les anciennes résidences principales doivent pouvoir être transformées en résidences secondaires sans restriction. Dans le cas contraire, on ferait entorse à d’autres normes constitutionnelles, en particulier à la garantie de propriété ; la confiance dans les institutions suisses en souffrirait.

D’autre part, il faut ménager les chances des régions structurellement faibles. Pour ces dernières, la domiciliation de familles et de contribuables est un enjeu majeur. Si la transformation de nouvelles résidences principales en résidences secondaires était impossible, l’attractivité de ces régions serait durablement compromise. Aucun acquéreur ne placerait son épargne dans un logement qu’il sait d’avance très difficile à revendre en raison d’une faible demande. Confronté à un cas de rigueur (chômage, divorce, décès par exemple) exigeant la liquidation immédiate de son actif, il risquerait de perdre une partie importante de son investissement. Privées de nouvelles arrivées, les régions structurellement faibles deviendraient encore plus dépendantes des solidarités intercommunale et intercantonale.

Le tourisme des régions alpines est soumis depuis longtemps à une forte pression concurrentielle. L’entrée en vigueur de l’initiative sur les résidences secondaires précipite la restructuration de l’économie touristique. Conformément aux intentions des partisans de l’initiative, la loi d’application doit contribuer à la dynamisation du tourisme en région de montagne. Pour se concrétiser, cet objectif nécessite de laisser la flexibilité au tissu existant de s’adapter. D’abord, il faut optimiser l’exploitation des lits dans les résidences secondaires existantes pour améliorer leur taux d’occupation. Cela passe par l’intégration intelligente de tous les metteurs en marché, non seulement les hôtels mais aussi les agences de location qui contribuent déjà au réchauffement des lits froids. Ensuite, les hôtels non-rentables doivent pouvoir se redéployer vers d’autres formes d’hébergement. Ceux qui sont confrontés à des difficultés de financement mais qui ont un besoin urgent de modernisation doivent pouvoir financer leurs investissements avec la vente de résidences secondaires.

Enfin, il faut permettre aux cantons de désigner des zones dédiées aux résidences secondaires exploitées commercialement. Cette compétence permet une meilleure gestion décentralisée du développement touristique, surtout dans les régions les plus faibles où la rentabilité hôtelière est impossible. Elle doit impérativement être confiée au canton pour être alignée sur les responsabilités cantonales en matière de politique du tourisme.

La préservation du patrimoine bâti est une condition connexe à la compétitivité du tourisme. Le paysage alpin est imprégné de constructions traditionnelles à caractère agricole, artisanal ou industriel. Ces constructions – granges, greniers, moulins, ateliers, etc. – ont perdu leur raison d’être lors de l’arrêt de nombreuses activités économiques en région de montagne. Laissées à l’abandon, elles offriraient un spectacle peu attrayant de ruines insalubres, et nuiraient à l’image soigneusement cultivée par la Suisse. La seule réaffectation possible de ces bâtiments se résume à l’hébergement touristique.

La préservation du patrimoine bâti est aussi une question de sécurité publique, car des constructions entretenues sont moins exposées aux risques d’incendies, d’effondrement ou de déprédation.

Commentaire global

La loi donne généralement de bonnes réponses aux questions posées par la garantie des droits acquis, la restructuration de l’économie touristique et la préservation du patrimoine bâti.

Dans le projet présenté, il faut malheureusement constater une intrusion exagérée dans la sphère privée, accompagnée d’un développement considérable de l’appareil administratif et de contraintes hors sujet qui provoquent des distorsions de marché. Les compétences données aux offices fédéraux au détriment des communes et des cantons sont exagérées. Les peines prévues sont disproportionnées. Les critères prévus dans l’ordonnance pour la reconnaissance des « entreprises d’hébergement touristique » excluent arbitrairement des acteurs traditionnellement actifs sur le marché.

La loi proposée traite de la problématique des résidences secondaires dans son ensemble. Elle intègre dorénavant les dispositions de la Loi sur l’aménagement du territoire (art. 8, al. 2 et 3). C’est une bonne chose. Cet article de la LAT faisait office de contre-projet à l’initiative. Avec l’acceptation de cette dernière, il est normal que la loi d’application reprenne à son compte l’entièreté de la thématique.

Commentaire article par article

La CVCI aurait préféré une définition positive de la résidence secondaire, qui aurait correspondu à la définition répétée pendant la campagne des partisans. Elle aurait eu l’avantage de simplifier la loi d’application en faisant l’impasse sur de longues listes d’exceptions.

Une définition positive aurait cependant présenté des inconvénients : coûts importants de la saisie statistique, délais, intrusion excessive dans la sphère privée. Pour autant que les exceptions prévues permettent d’émuler l’application d’une définition positive, notre association peut se rallier à la définition négative proposée.

Art. 3 L’al. 2 est inutile. D’une part parce qu’il est dans l’intérêt bien compris des communes de ne pas dépasser le seuil des 20%. D’autre part parce que l’art. 1 de la loi exclut de son champ d’application les communes qui se trouvent en-dessous de ce seuil.Art. 3 al. 2 streichen
Art. 7 

 

 

Lit. b

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Lit. c.

Cet article autorise la construction de nouvelles résidences secondaires, pour autant qu’elles soient mises à disposition sur le marché « dans le cadre d’une entreprise d’hébergement organisé » (al. 2 lit. b) ou au moyen de plateformes destinées « au marché international » (lit. c).Dans le rapport explicatif, il est précisé qu’une entreprise d’hébergement organisé
(lit. b) « présuppose l’existence d’un concept d’exploitation hôtelier ». Il est essentiel d’attirer l’attention du législateur sur un point critique : les critères esquissés dans le rapport excluent d’emblée les agences de location. Or ces dernières remplissent aujourd’hui déjà le rôle de metteurs en marché. De nombreux objets dits « de rendement » sont de fait écartés par cet article. En l’état, cette approche s’attaque à des lits chauds existants et va à l’encontre de la volonté du souverain.

A la place d’une simple liste « d’infrastructures minimales », nous suggérons que la qualification « d’entreprise d’hébergement organisé » dépendent plutôt de critères axés sur la performance qualitative : enregistrement sur une plateforme informatique/web reconnue, certification d’entreprise selon un label de qualité professionnel et appartenance à un système de classification des objets. Cette approche a l’avantage d’impliquer le plus grand nombre d’acteurs (hébergeurs traditionnels et agences de location) dans le réchauffement des lits, tout en augmentant la transparence du marché et la protection de l’hôte/client touristique.

La restriction aux marchés internationaux (lit. c) ne fait pas de sens, n’apporte rien à la loi et se heurte à la liberté de commerce. Dans la mesure où la moitié de la demande touristique enregistrée en Valais est originaire de Suisse, cette restriction est contreproductive en regard du « réchauffement » des lits froids poursuivi.

Il convient de lui préférer la notion de plateforme « reconnue » à des fins de promotion de la qualité et de lutte contre les abus. Cette formulation donne aux cantons la possibilité bienvenue de promouvoir la professionnalisation de l’offre en lits marchands.

Art. 7, al. 2, lit. c: auf einer auf den internationalen Markt ausgerichteten anerkannten, kommerziellen Vertriebsplattform angeboten wird.

Art. 11 Les projets concernés par cet article ne peuvent se concrétiser que sur de longues périodes. Afin de préserver la prévisibilité des investissements et la confiance dans les institutions, les plans d’affectations spéciaux conçus avant le 11 mars 2012 doivent être autorisés. Cette possibilité existait déjà dans l’ordonnance d’août 2012. Considérant le long étalement temporel de ce type de projet, nous proposons de renoncer aux délais prévus dans la variante complétive.Art. 11 gemäss Hauptvariante, Verzicht auf die Ergänzungsvariante
Art. 12 Cet article concerne la garantie des droits acquis. La possibilité de faire des agrandissements fait partie de ces droits. Nous rejetons donc la variante complétive qui ne la prend pas en considération.Art. 12: gemäss Hauptvariante, Verzicht auf die Ergänzungsvariante
Art. 13 Dans la formulation présente, la Confédération contraint les cantons et les communes à agir, quel que soit leur degré d’exposition au phénomène des résidences secondaires. Pour éviter une inflation règlementaire indésirable, il convient de laisser une plus grande marge de manœuvre aux autorités locales.Art. 13: Die Kantone und Gemeinden können ergreifen die Massnahmen, die zur Verhinderung von Missbräuchen und unerwünschten Entwicklungen ergreifen, …
Art. 16 L’art. 16 entend introduire une taxe d’incitation pour combattre la spéculation. Cette mesure rate sa cible et fait des dégâts collatéraux indésirables. Il nous semble injuste – voire cruel – d’imposer des taxes punitives à un administré déjà contraint de vendre son logement à cause d’un cas de rigueur.Art. 16 streichen
Art. 23 Les peines privatives de liberté prévues sont disproportionnées en regard de la gravité. Les infractions au code de l’aménagement du territoire ne doivent pas être traitées avec la même sévérité que le grand banditisme.Art. 23 al. 1: wer vorsätzlich eine Nutzungsbeschränkung nach diesem Gesetz missachtet, wird mit Freiheitsstrafe bis drei einem Jahren oder Geldstrafe bestraft.

Ordonnance sur les résidences secondaires

La CVCI est globalement satisfaite de l’ordonnance proposée. Toutefois, nous proposons quelques modifications de détail.

Art. 5 La lit. b signifie que l’on exclut définitivement toutes les agences de location professionnelles du marché de l’hébergement touristique. Cette mesure est contraire à la liberté de commerce. Elle est aussi économiquement dommageable car elle retire du marché une part prépondérante des lits chauds.Art. 5 lit. b streichen
Art. 6 Cet article est inutile, car l’art. 8 al. 3 de la loi est déjà suffisamment précis.Art. 6 streichen
Art. 7 Al. 1. Les agrandissements d’anciennes résidences doivent être tolérés pour autant qu’ils ne permettent pas la création d’une nouvelle unité de logement. Ce critère fait davantage sens – au regard des différences régionales et des particularités locales – qu’un seuil fixé arbitrairement.Art. 7 al. 1: Innerhalb der Bauzonen gilt eine Erweiterung einer altrechtlichen Wohnung als geringfügig, wenn diese am 11. März 2012 nachweislich als Erstwohnung genutzt wurde und durch die Erweiterung keine neue Wohneinheit entsteht.
Art. 10 La CVCI s’oppose par principe à l’introduction d’une taxe compensatrice.Art. 10 streichen

Conclusion

La CVCI est dans une large mesure satisfaite par la loi et l’ordonnance proposées. Le projet est bien équilibré entre les revendications des partisans et les impératifs du terrain. Nous espérons que ce compromis débouche sur un dialogue constructif.

Les points suivants, acquis dans le présent projet sont particulièrement importants pour notre association :

  • La garantie des droits acquis pour les anciens logements ;
  • Le régime d’exceptions pour les logements construits sous le nouveau droit ;
  • Les possibilités de réaffectation des bâtiments traditionnels à caractère agricole, artisanal ou industriel ;
  • Les possibilités de construction de nouvelles résidences secondaires exploitées commercialement ;
  • La possibilité de financement croisé de l’hôtellerie, et de réaffectation des hôtels non-rentables.

Plusieurs corrections et compléments sont encore nécessaires :

  • Les autorisations délivrées sur la base de l’ordonnance du 22 août 2012 doivent aussi être protégées ;
  • L’exclusion du marché de l’hébergement des agences de location déjà aujourd’hui actives (art. 7 al. 2 lit. b) doit être levée ;
  • La restriction aux marchés internationaux (art. 7 al. 2 lit. c) doit être supprimée et remplacée par la notion de plateforme « reconnue » ;
  • Il convient de renoncer au prélèvement d’une taxe compensatrice punitive ;
  • Les peines privatives de liberté prévues sont disproportionnées en regard de la gravité des infractions.